Son illərdə Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında yaşanan qiymət artımı alıcıların ciddi narazılığına səbəb olub. Məsələnin səbəbləri və qiymət artımına nəzarət mexanizminin mümkün olub-olmaması barədə Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Oruc Banco.az-a müsahibə verib:
Vüqar bəy, Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin fantastik həddə artmasına səbəb nədir?
Bilirsiniz, bu səbəblərə bir tərəfdən baxılmamalıdır, kompleks şəkildə yanaşılmalıdır. Qiymət artımının səbəbləri müxtəlifdir. 30 ildən sonra torpaqlarımız işğaldan azad edilib və orda infrastrukturun bərpası prosesi başlayıb. Hazırda bununla bağlı ölkəyə investisiya axını müşahidə edilir. Ölkədə iqtisadi inkişaf, rifah halının yüksəlməsi üçün şərait yaranıb. Bundan əlavə, regionda baş verən hadisələr eləcə də, Ukrayna və Rusiya arasındakı müharibə Azərbaycana insan axının üz tutmasına səbəb oldu. Bu axından sonra daşınmaz əmlak sahəsinə investisiya qoyulması istiqamətində çox ciddi addımlar atılıb.
Azərbaycanın yerli biznesmenləri, habelə, xaricdən ölkə bazarına müraciət edən investorlar da daşınmaz əmlakı daha cəlbedici investisiya obyekti kimi görürlər. Təbii ki, bu da qiymətlərin artımına xüsusi təsir göstərir.
Vüqar bəy, təklif edilən mənzillər çoxdur, amma alıcı da o təkliflərə uyğun büdcəyə sahib deyil. Alıcılıq qabiliyyətinin artması üçün bazara hansı təkliflər verilə bilər?
Son vaxtlar inşaat materiallarının qiymətində baş verən artım, manatın alıcılıq qabiliyyətində müşahidə edilən dəyişikliklər də qiymətlərin artmasına bu və ya digər səviyyədə təsir göstərir. Hazırda son üç ilin nəticəsinə əsasən qeyd edim ki, bazara edilən təkliflər yüksək qiymətlə müşayiət olunmaqdadır. Bu da təbii durğunluğun yaranmasına səbəb olur. Amma biz bunu durğunluq kimi xarakterizə etmirik.
Çünki hal-hazırda alqı-satqı prosesləri baş verir. İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun ipoteka ayırmaları zamanı bazarda çox ciddi canlanma baş verir. Sadəcə müəyyən dövrlər olur ki, bazarda durğunluq hiss olunur. Bu da təbiidir. Çünki bütün bazarlar kimi daşınmaz əmlak bazarı da dəyişkən bir bazardır. Elə bir dövr olur ki, orada aktivlik baş verir, ya da əksinə passivliklə proseslər müşayiət olunur.
Qiymətlərin yüksək olması o demək deyil ki, bu bütün alqı-satqı faktlarına təsir göstərir. Çünki Azərbaycanın rayonları üzrə, o cümlədən Bakının rayonları üzrə müəyyən formalaşmış qiymətləri var.
Hər hansı bir fors major hadisə baş verməzsə, qiymətlər ciddi dəyişikliyə uğramayacaq.
Hazırda alqı-satqı prosesləri aparılır. Hər il ölkə iqtisadiyyatının inkişafı tendensiyası qeydə alınır. Manatın alıcılıq qabiliyyətinə təsiri də danılmazdır. Ötən il bazara 100 min manata təklif olunan mənzil bu gün 110 -115 minə təklif olunur. Bu da iqtisadi cəhətdən təbii bir prosesdir.
Necə düşünürsünüz, qiymətlərin yüksəlməsinə qarşı alternativ daha ucuz layihələrin həyata keçirilməsi mənzil arzusunda olanların problemlərinə kömək edə bilərmi?
Alıcıların daha çox qiymətlərin yüksək olmasından narazılıq etməsi normaldır. Çünki əksər vətəndaşların mövcud əməkhaqları və o cümlədən ailə büdcəsi müstəqil şəkildə mənzil almaq imkanlarına şərait yaratmır. Bu baxımdan Azərbaycan dövləti sosial yönümlü müxtəlif proyektlərlə vətəndaşların mənzil təminatının yaxşılaşdırılmasına yardımçı olur. Bura uzunmüddətli və aşağı faizli kreditlərlə mənzillərin əldə olunması daxildir.
Qiymətlərin yaxın zamanda aşağı düşməsi gözlənilirmi?
Qiymətlərin yüksəlməsinin qarşısını almaq mümkün olmayacaq. Çünki həmin qiymətləri bazar özü təyin edir. Sərbəst, azad bazar iqtisadiyyatında hər hansı bir inzibati metodla qiymətləri tənzimləmək olmaz. Sadəcə, burada alternativlər yaradılmalıdır. Daha çox bina inşa olunmalıdır. Burada dövlət sifarişi ilə müxtəlif binaların inşasından söhbət gedir. Eyni zamanda yataqxana tipli binalar tikilərsə, o binalar vətəndaşlara ucuz qiymətə kirayə verilə bilər. Bazara daha çox təklif verilərsə, seçim imkanları artacaq. Bu da əmlak bazarında qiyməti müəyyən mənada tənzimlənmiş olur. Amma hər hansı bir inzibati metodla bunun tənzimlənməsi mümkün deyil.
Son vaxtlar daha çox fərdi yaşayış evlərinə maraq artıb. Səbəblər mövsümü xarakter daşıyır, yoxsa başqa amillər də var?
Fərdi yaşayış evlərinə üz tutanların seçimi komfort və zövq məsələsi ilə bağlıdır. Lakin hər kəs fərdi yaşayış evində yaşamaq istəmir.
Bildiyiniz kimi, son dövrlər bölgədə, o cümlədən qardaş Türkiyədə təbii fəlakətlər, zəlzələlər baş verdi və bu hadisələr insanlarda yüksəkmərtəbəli binalara yox, daha çox fərdi yaşayış evlərinə üstünlük vermək kimi psixoloji amil yaradıb. Buna baxmayaraq, mənzil bazarında tələbat böyükdür. Hesab edirəm ki, qiymətlərin aşağı salınması hər hansı bir metodla mümkün olmayacaq. Bizim proqnozlarımıza görə, alqı-satqı prosesləri əvvəlki qədər çox olmasa da, qarşıda sosial proyektlər var. Bu da daşınmaz əmlak bazarında yenidən canlanma yarada bilər.
Vüqar bəy, şişirdilmiş qiymətlərlə bağlı hər hansı nizamlayıcı mexanizm tətbiq edilə bilərmi?
Qiymətlərin şişirdilməsi ilə bağlı birmənalı demək olmaz ki, bu fakt yoxdu. Bu fakt da var. Çünki bəzi rieltorlar vətəndaşların birbaşa öz mənzillərini bazara təklif etməsinə mane olub, özləri daha yüksək qiymətə həmin mənzilləri bazar təklif edirlər. Bu da əmlak bazarında yeni qiymətlərin formalaşmasına gətirib çıxarır. Bu cür hallar bazarda xaotik bahalanmanın meydana çıxmasına səbəb olur.
Məsələn, bir binada bir mənzil daha ucuz satıldığı halda onun yanındakı digər mənzil daha baha qiymətə satılır. Beynəlxalq praktikada hər bir mənzil almaq istəyən şəxs müəyyən konsaltinq şirkəti ilə müqavilə bağlayır. Həmin şirkət onun üçün müvafiq tələblərə uyğun bir mənzil tapır və çox cüzi bir xidmət haqqı müqabilində mənzil almaq istəyən şəxsə öz təkliflərini verir. Bu daha məqsədə uyğundur, nəinki daşınmaz əmlak sahəsində o qədər də təcrübəsi olmayan şəxslərin birbaşa özünün alqı- satqı prosesinə müdaxilə etməsi.
Vətəndaşlarımız mənzil alanda ya özləri araşdırma aparmalı, ya da bu işləri görən konsaltinq şirkətlərinin köməyindən istifadə etməlidirlər. Konsaltinq şirkəti tərəfindən vətəndaşın mənzil əldə etmək istədiyi ərazidə araşdırma aparılmalıdır. Bu zaman müvafiq tələblərə uyğun mənzillərin neçə manatdan təklif olunduğu müəyyənləşdirməlidir. Araşdırmanın nəticəsində vətəndaş həm uyğun qiymətə mənzil əldə edəcək, həm də süni şəkildə şişirdilmiş qiymətə mənzil almaqdan bir növ sığortalana biləcək.
