Bu gün ölkənin daşınmaz əmlak bazarında qiymətləndirmə ictimaiyyəti maraqlandıran əsas məqamlardandır.
Hazırda mənzil bazarında hökm sürən bahalıq və onun həlli yolları ilə bağlı müxtəlif təkliflər səslənir ki, bunlardan biri kimi qiymətləndiricilərin burada rolunun mühüm olduğu hesab edilir.
Bu sahədə qiymətləndiricilərinin fəaliyyət istiqaməti ilə bağlı “Cebhe.info”-nun suallarını Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) İdarə Heyətinin sədri Vüqar Oruc cavablandırıb:
-Bu gün Bakıda mənzillərin qiymətləndirilməsini necə dəyərləndirirsiniz?
-Mənzillər qiymətləndirilərkən baza olaraq bazar məlumatları əsas götürülür. Çünki qiymətləndirmənin özü elə bir istiqamətdir ki, hər hansı bir obyekt qiymətləndirilən zaman müəyyən informasiyalara əsaslanır.
Həmin informasiyalar hazırda mənzillərin qiymətləndirilməsində məhz bazar məlumatlarıdır. Yəni bazarda əgər alqı-satqı baş verirsə, əqd imzalanırsa, bu, artıq fakt deməkdir.Bu fakta əsaslanan qiymətləndirici müvafiq ərazidə olan mənzilin 1 kvadratmetrinin dəyərini müəyyən edir.Bununla da müəyyən oxşarlıqları və fərqləri müəyyən edərək qiymətləndirmə prosesini həyata keçirir.
Mənzillərin qiymətləndirilməsi digər qiymətləndirmələr içərisində daha sadə qiymətləndirmədir və bu baxımdan hazırda Azərbaycanda Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinə daxil olan 60-dan çox şirkətin mütləq əksəriyyəti, demək olar ki, hər biri bu istiqamətdə normal hesabatlar təqdim edə bilir.
-Mənzillər qiymətləndirilərkən hansı amillər əsas götürülür?
-Mənzillər qiymətləndirilərkən onun yerləşməsi, ətrafındakı infrastrukturun, təmirin səviyyəsi, mərtəbəliliyi, künc və ya ortada yerləşməsi, sahəsi, təmir zamanı hansı keyfiyyətli inşaat materiallarından istifadə edilməsi və nəhayət, bazarda olan məlumatlar əsas götürülür. Qiymətləndirmə zamanı təbii ki, bütün qeyd olunan informasiyalar əldə edildikdən sonra qiymətləndirilən obyektin bazardakı anoloji obyektlərlə müqayisəsi aparılır. Bundan sonra təbii ki, uyğun olaraq qiymətləndirilən mənzilin dəyəri müəyyənləşdirilir.
-İyulun 1-də Qiymətləndiricilər Palatası fəaliyyətə başlamalıdır. Bu sahədə Palatanın hansı rolu olacaq?
-Palata və yaxud da Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti tənzimləyici qurumlardır. Buraya qədər ictimai rıçaqlarla, ölkədəki qiymətləndirici şirkətləri tənzimləyirdik. Bundan sonra isə bu iş, Palata təsis edildikdən sonra inzibati rıçaklar, inzibati vasitələrlə Qiymətləndiricilər Palatası tərəfindən aparılacaq. Palata elə bizim Qiymətləndiricilər tərəfindən təsis olunacaq.
Yəni ölkədə fəaliyyət göstərən qiymətləndiricilər müvafiq imtahandan sonra Palataya üzvlük hüququ əldə edəcəklər. Bundan sonra Palata təsis olunacaq. Hazırki stiuasiyanı Palata təsis olunduqdan sonrakı stiuasiya ilə müqayisə etsək, orada bir fərqi görə bilərik. İndiyə qədər ehtimal edirdik ki, bizim əlimizdə bu günə qədər olmayan rıçaklar Palatanın əlində olacaq. Palata dövlətin iştirakçılığı ilə yaranan bir qurumdur və Palatanın üzvü olmayan qiymətləndirici şirkət qiymətləndirmə fəaliyyəti ilə məşğul ola bilməz. Biz də bunu dəfələrlə dövlət qurumları qarşısında qaldırmışıq.
Mövqeyimiz ondan ibarət idi ki, ölkədə Cəmiyyətə daxil olmayan və heç də beynəlxalq və yerli qiymətləndirmə standartlarına uyğun fəaliyyət göstərməyən və fəaliyyəti şəffaf olmayan qiymətləndirici şirkətlər var ki, onlar cəmiyyətin üzvü olmadığına görə fəaliyyətlərini tənzimləmək mümkün deyil. Ona görə biz belə təklif irəli sürdük ki, ya Qiymətləndiricilər Palatası yaranmalıdır, ya da Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinə inzibati hüquqlar tanınmalıdır.Bütün bu müzakirələrin nəticəsi olaraq parlamentdə ötən il “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” yeni qanun qəbul olundu.
Həmin qanunu cənab Prezident İlham Əliyev 2023-cü ilin 30 dekabr tarixdə təsdiqlədi və qanun qüvvəyə mindi. İlk 6 ay ərzində Palatanın formalaşması prosesi aparılacaq və bunun üçün təşkilat komitəsi yaradılıb. Bu təşkilat komitəsində 3 nəfər İqtisadiyyat Nazirliyi, 2 nəfər isə Maliyyə Nazirliyindən təmsil olunur. Bu istiqamətdə Nazirlər Kabineti, sözügedən qurumlar, o cümlədən Dövlət İmtahan Mərkəzi və Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti əlaqəli şəkildə fəaliyyət göstərir.
Çalışırıq ki, Palatanın formalaşması, imtahanların keçirilməsi, sual bankının yaradılması və digər fəaliyyət istiqamətləri normal qaydada yekunlaşsın və Azərbaycanda qiymətləndirmə sektoru öz fəaliyyətində mövcud yeniliyi əxz eləsin, bizim indiyədək şikayət etdiyimiz nüanslar aradan qalxsın, inzibati tənzimləmə olsun ki, ölkədə peşəkar qiymətləndirici şirkətlər və qiymətləndiricilər normal fəaliyyət göstərmək imkanı əldə edə bilsin.
Təbii ki, bütün bunların təminatçısı, bizim də quruculuğunda iştirak edəcəyimiz Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatası olacaq. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti assosiativ birlik olaraq bu işdə yaxından iştirak edəcək və peşə birlikləri hüquqlarının qorunması, o cümlədən qiymətləndiricilərin hüquqlarının qorunması, Palatanın işinin daha yüksək səviyyədə təşkili, Palatadan keçmiş və şəhadətnamə almış qiymətləndiricilərin keyfiyyət şəhadətnaməsi və keyfiyyət səviyyəsini yüksəltmək üçün sertifikatlaşdırma prosesində iştirakının təmin olunması kimi istiqamətlərdə biz fəaliyyət göstərəcəyik. Yəni əlbir şəkildə, koordinasiyalı formada Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatası ilə Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyyəti sözügedən sektorun daha da normallaşması, fəaliyyətinin peşəkar səviyyədə qurulması istiqamətində öz töhfələrini verəcək.
-Azərbaycanda evlərə qiymət necə qoyulur ki, bu qədər baha olur?
-Evlərin bahalılığının qiymətləndirmə ilə heç bir əlaqəsi yoxdur. Qiymətləndirici özü stiuasiyanı qiymətləndirir və faktı qeyd edir. Yəni qiymətləri qaldıran bazar münasibətləri, tələbatın yüksək olması, manatın alıcılıq qabiliyyətində olan dəyişikliklər və o cümlədən, bazarın müvafiq diqtəsi və şərtləri, inşaat materiallarının qiymətində baş vermiş bahalıq, ayrı-ayrılıqda bazarda tələbatın artması istiqamətində atılan addımlar, yəni sosial layihələrdir. Bu baxımdan hesab edirəm ki, qiymətləndiricinin burada hər hansı bir rolu yoxdur.
Sadəcə qiymətləndiricinin funksiyası ondan ibarətdir ki, o mövcud halı qeyd edir. Yəni bazarda qiymətlər budur, proqnozlarını verir, müəyyən mütəxəssis rəylərini ortaya qoyur. Qiymətləndiricilərin evlərin bahalığı ilə şaquli və üfiqi heç bir əlaqəsi yoxdur. Əksinə, biz istəyərik ki, evlər daha ucuz və əlçatan olsun. Ancaq təbii ki, bazarın da öz şərtləri var. Daşınmaz əmlak bazarı öz-özünü tənzimləyən bir bazardır. Məsələn, Rusiyadan kütləvi axın olan vaxtı kirayə qiymətləri yüksəldi.
Sonra axın dayandıqda qiymətlər yenidən normallaşmağa başladı. Yəni bazar tələb və təklif qanununa uyğun olaraq özünü tənzimliyir. Burada hər hansı bir qurumun rolu yoxdur və prosesə qeyd etdiyim nüanslar da təsir göstərir. Əgər bir dövlətdə iqtisadi inkişaf baş verirsə0 orada daşınmaz əmlakın ucuz olmasını gözləmək olmaz. Avropa ölkələrində, xüsusilə də paytaxt şəhərlərdə daşınmaz əmlakın qiyməti çox yüksək səviyyədədir və Bakıdan bir neçə dəfə artıqdır.
Bu baxımdan hesab edirəm ki, hazırda aparılan iqtisadi islahatlar elə bir şərait yaradacaq ki, nəticədə vətəndaşlarımız üçün mənzil əldə etmək daha əlçatan olacaq. Bunun üçün iqtisadi inkişafa hərtərəfli dəstək vermək lazımdır və hökumətin siyasətini bu istiqamətdə nəticəli sayıram. Yəqin ki, yaxın illərdə Azərbaycanda mənzili olmayan bir vətəndaş qalmayacaq.
